03-07-2018

Tijdelijke verhuur van een deel van je eigen woning: belast?

Moet je, als je je eigen woning verhuurt, over de huuropbrengsten inkomstenbelasting betalen?

Eigen woning

Een eigen woning, voor de inkomstenbelasting is een woning die:

  • jou ter beschikking staat krachtens eigendom of zakelijk recht en die;
  • je als hoofdverblijf gebruikt.

Voor het genot van je eigen woning moet je een bijtelling doen bij je inkomen uit werk en woning (box 1). Deze bijtelling, het eigen woningforfait, wordt forfaitair bepaald aan de hand van de WOZ-waarde van de woning. Voor 2018 bedraagt de bijtelling voor de meeste woningen 0,75% van de WOZ-waarde. Voor WOZ-waarden tot € 75.000 gelden lagere bijtellingspercentages. Over het gedeelte van de WOZ-waarde boven € 1.060.000 moet 2,35% worden bijgeteld.

De rente en kosten die je betaalt op de lening waarmee je eigen woning is gefinancierd, mag je aftrekken. De lening moet dan wel voldoen aan een scala van voorwaarden, die we in het kader van dit artikel niet verder uitwerken.

Wanneer de bijtelling hoger is dan de aftrekbare rente en kosten, betaal je over het verschil geen inkomstenbelasting. Maar deze zogeheten Hillenaftrek wordt vanaf 2019 gefaseerd afgeschaft.

Tijdelijke verhuur

In het eigen woningforfait worden geacht te zijn begrepen alle voordelen die je uit je eigen woning geniet. De wet kent echter een aanvullende bepaling waarmee de inkomsten uit het tijdelijk ter beschikking stellen van de woning aan derden worden belast, naast het eigen woningforfait. Je moet dan in je aangifte inkomstenbelasting 70% van de inkomsten uit de tijdelijke verhuur bij het eigen woningforfait tellen.

Aan de Rechtbank Noord Holland is de vraag voorgelegd of dit ook geldt wanneer niet de hele eigen woning ter beschikking wordt gesteld. Het gaat in de door de Rechtbank berechte zaak om de verhuur van een tuinhuis, dat als aanhorigheid tot de eigen woning behoort. Dit tuinhuis is in 2015 gedurende 21 dagen aan toeristen verhuurd. Dat brengt € 3.564 aan huuropbrengsten op. De Belastingdienst rekent 70% daarvan (€ 2.494) tot het inkomen in box 1 en legt daarvoor een navorderingsaanslag op.

De Rechtbank beslist echter dat inkomsten uit de tijdelijke verhuur van de eigen woning, op grond van een letterlijke uitleg van de huidige wettekst, alleen in box 1 zijn belast wanneer het de verhuur van de gehele woning betreft. De navorderingsaanslag wordt dan ook vernietigd.

Hoger beroep

Aangezien het hier om een principiële rechtsvraag gaat, zal de Belastingdienst in hoger beroep gaan. Daarbij gaat het, met het oog op ontwikkelingen zoals AirBNB, ook om forse belangen. Totdat de hoogste rechter uitspraak heeft gedaan, zal de Belastingdienst de inkomsten uit de tijdelijke verhuur van een deel van je eigen woning blijven belasten. Wellicht kiest de wetgever er zelfs voor om de onduidelijkheid voor komende jaren met een wetswijziging op te heffen.

Als je van een positieve einduitspraak wilt meeprofiteren, moet je op tijd (pro forma) bezwaar maken tegen de aanslag(en) inkomstenbelasting waarin de inkomsten worden belast. Je bezwaar moet zijn ontvangen door de Belastingdienst binnen 6 weken na de dagtekening van de definitieve aanslag. Je moet voor elk belastingjaar afzonderlijk bezwaar indienen. Essentieel is dat de je de ruimte tijdelijk verhuurt. En dat de ruimte in het kader van de eigen woningregeling als een onderdeel van je eigen woning wordt gezien.