08-10-2018

Lening na 3 jaar mee naar nieuwe woning

Als je de aanschaf, het onderhoud en/of de verbetering van je eigen woning financiert met een lening, mag je de rente en kosten van die lening aftrekken van je inkomen uit werk en woning (box 1).

Fiscale eigen woning

Fiscaal is je woning je eigen woning indien:

  • je er eigenaar of zakelijk gerechtigde van bent en
  • de woning je hoofdverblijf is.

Wanneer je een nieuwe woning koopt en daar in gaat wonen, is je oude woning fiscaal niet meer je eigen woning. Zet je de oude woning in de verkoop, dan mag je de rente en kosten van de lening nog 3 jaar aftrekken. Als je de oude woning in die periode verhuurt, mag je gedurende die periode de rente niet aftrekken.

Verband tussen kosten en lening

Om de rente op de lening te mogen aftrekken, moet je kunnen aantonen dat de kosten van aanschaf, onderhoud en/of verbetering van je eigen woning daadwerkelijk zijn betaald met de lening. En die bewijsstukken moet je gedurende lange tijd bewaren, zo blijkt uit ons artikel Bewijs kosten (ver)bouw eigen woning bewaren.

Als je verhuist naar een nieuwe eigen woning en de lening op de oude woning niet aflost, heeft de oude lening niet meer te maken met de financiering van je eigen woning. Mag je dan toch de rente blijven aftrekken?

Hof Arnhem-Leeuwarden

Deze vraag is aan de orde in een zaak die diende voor Hof Arnhem-Leeuwarden. Belanghebbende koopt in 2008 een nieuwe woning. Die kost € 2.200.000, inclusief verbouwingen. Hij leent daarvoor € 1.510.000.  Op 1 september 2009 verhuist hij naar de nieuwe woning, zodat in 2013 de driejaarstermijn voor de aftrek van de rente op de lening op de oude woning eindigt.

Hij houdt de lening op de voormalige eigen woning in stand en stelt dat de rente op deze lening aftrekbaar is op zijn nieuwe woning. Het Hof oordeelt dat belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat hij al op het moment waarop hij de verbouwingskosten voor de nieuwe woning maakte, de bedoeling had om die mede met de oude geldlening te financieren (dit blijkt onder meer uit de vastlegging van een geldlening bij zijn eigen BV). Dat hij de kosten aanvankelijk met eigen geld heeft betaald, doet daar niet aan af.

Niet consequent

Na de driejaarstermijn wordt de oude woning fictief vervreemd. Bij de berekening van de eigen woningreserve neemt de Belastingdienst het standpunt in dat de oude lening buiten beschouwing moet worden gelaten. Het argument dat deze lening wordt aangewend voor de nieuwe woning wordt door het Hof terecht opzij gezet. Dit staat immers haaks op de bij de weigering van de rente-aftrek gehanteerde onderbouwing.