07-09-2017

Een woning voor je studerend kind

De kamernood onder studenten is in veel steden groot. Geregeld kopen ouders dan ook een woning waarin hun studerend kind en een aantal medestudenten tijdens hun studie wonen. Hoe kun je dat fiscaal het best in het vat gieten?

Studerend kind

Kenmerkend voor een studerend kind is dat het in het algemeen weinig inkomen geniet. Studiefinanciering is fiscaal immers geen inkomen. De inkomsten uit de krantenwijk en/of het (bij)baantje zijn wel inkomen.

Het studerend kind beschikt meestal ook niet over veel vermogen (spaargeld).

Wie wordt eigenaar?

De eerste keuze is wie eigenaar wordt van het studentenhuis: de ouders of het studerend kind. Voor de ouders kan dit het best worden benaderd als een belegging. Het studerend kind zou zijn start maken op de woningmarkt.

Bancaire financiering van de koop van de woning door het kind is, gezien het inkomen van het kind, in het algemeen niet mogelijk. Daarvoor zal een beroep op de ouders moeten worden gedaan.

Ouders eigenaar studentenwoning

Als de ouders eigenaar zijn van de studentenwoning bestaat hun rendement enerzijds uit het saldo van de huur en de kosten en anderzijds uit de waardevermeerdering (of -vermindering) van de woning.

Fiscaal hoort de studentenwoning tot het inkomen uit sparen en beleggen (box 3) van de ouders. Niet het daadwerkelijke, maar een forfaitair bepaald rendement, berekend over de WOZ-waarde van de woning (eventueel verminderd met de financiering), is de grondslag voor de belastingheffing.
Heb je als ouders een BV, dan kun je de aanschaf van de studentenwoning financieren met een lening van de BV.

Het kind betaalt huur voor het wonen in de woning. Voor zover het kind minder dan de zakelijke huur betaalt, is sprake van een schenking. Die wordt belast met schenkbelasting. Uiteraard indien en voor zover de schenking (met eventuele andere schenkingen) meer bedraagt dan de vrijstelling.

Kind eigenaar studentenwoning

Het rendement van de ouders bestaat dan uit de van het kind ontvangen rente. De vordering wordt bij de ouders belast in box 3 (zie hiervoor). Als de rente lager is dan de zakelijke rente is het verschil een schenking, waarover schenkbelasting is verschuldigd. Gezien de actuele hypotheekrente hoeft de zakelijke rente niet hoog te zijn. Aan de leningen moeten dan wel dezelfde voorwaarden als aan een bancaire hypotheek worden verbonden.

Het studerend kind betaalt geen huur, maar wel de eigenaarslasten, energiekosten, onderhoud en de rente op de lening van de ouders. Meestal wonen naast het kind nog andere studenten in de woning. De kosten van de woning kunnen dan (deels) worden voldaan uit de door de medestudenten aan het kind betaalde huur. De waardestijging van de woning is voor het kind (maar dat loop ook het risico van waardedaling).

Als de woning voor het studerend kind een fiscale eigen woning is, mogen de ouders het kind in de meeste gevallen € 100.000 belastingvrij schenken voor de aanschaf van de woning.
Daarnaast is moet het kind de eigen woningbijtelling doen bij zijn inkomen in box 1 en mag de financieringsrente worden afgetrokken. Gezien het geringe inkomen zal deze aftrek (nagenoeg) niet tot een teruggave van inkomstenbelasting leiden. Voor zover een verlies ontstaat, kan dat wellicht met toekomstig positief inkomen worden verrekend.

Eigen woning

De woning is voor het kind fiscaal een eigen woning wanneer:

  • het kind tot de woning gerechtigd is krachtens eigendom of een zakelijk recht en
  • de woning als zijn hoofdverblijf gebruikt.

Als het kind volledig eigenaar wordt van de woning is aan de eerste voorwaarde voldaan. Wordt het kind deels onverdeeld eigenaar, dan is slechts voor dat deel voldaan.

Het studerend kind woont daadwerkelijk in de woning. Die is daarom zijn hoofdverblijf. Als ook medestudenten in de woning wonen, is de vraag of de hele woning voor het kind kwalificeert als hoofdverblijf. Dat is alleen het geval wanneer de studenten een gezamenlijke huishouding voeren. Vaak is dat het geval, aangezien huiskamer, keuken en sanitaire faciliteiten worden gedeeld.

De huur die het kind ontvangt van de medestudenten is vrijgesteld zo lang het ontvangen bedrag minder bedraagt dan € 5.164 per jaar. Zie ook ons artikel Kostgangers in de fiscaliteit.

Wat is voordelig?

Dat kunnen onze adviseurs je voorrekenen. Naast de financiële situatie van ouders en studerend kind moet daarbij een inschatting worden gemaakt van een aantal omstandigheden.